Технический заказчикLet’s assume that you are a property developer who has his own staff of specialists with knowledge of the laws of urban planning, civil, land, environmental, administrative and other codes. At the same time, you are ready to accept, administrative, financial and criminal responsibility for their actions, as well as forthe safety and stability of the building.Congratulations! you do not need a Technical Customer! (hereinafter, the technical customer means an external party, which is acting on behalf ofand by order of the property developer).​

However, if you want to sleep well, protect your business reputation also have ability tocompensate for financial losses because of payments for harm caused to life and health or property of third parties, because of your construction activity, then you should involve an external technical customer.

Laatu has a specialized department of technical customer always ready to help a property developer in matters of protecting business reputation, quality and safety of a facility being built!

Let’s dwell on the functions of the technical customer in more detail and try to answer questions:

  • what is a technical representative?
  • what is the difference between a technical representative and a customer or a property customer-developer?
  • what a technical representative is need for?
  • what are the rights and obligations of a technical representative at various stages of construction project implementation?

What is a technical representative?

In accordance with paragraph 22 of Article 1 of the Town Planning Code of the Russian Federation, a technical representative is a legal entity authorized by and on its behalf

  • concludes contracts for engineering surveys, elaboration of design documentation, construction, reconstruction, overhaul and demolition of capital construction facilities;
  • prepares technical statements of work to perform these types of work;
  • provides entities performing engineering surveys and/or elaborating design documentation, construction, reconstruction, capital repair, demolition of capital construction objects with materials and documents necessary to perform these types of work,
  • approves design documentation;signs documents required to obtain a permit to put a capital construction facility into operation;
  • performs other functions as provided for in the legislation on urban planning activity (functions of a technical representative).

The functions of a technical representative may be performed only by a member of a correspondingly self-regulating organization in the field of engineering surveys, architectural and construction design and construction, with the exception of certain cases specified in the Russian Town Planning Code.

What is the difference between a technical representative and a customer or a property developer?

A property developer is a physical or legal entity that ensures construction, reconstruction, capital repair and demolition of capital construction objects on its owned land plot, as well as execution of engineering surveys and preparation of design documentation for construction, reconstruction and capital repair.

A property developer has right to delegate its functions to a technical representative.

The term “property developer” is also widely used in a business community, although the Town Planning Code does not apply this term.

According to the Regulation on Accounting of Long-term Investments, a legal entity charged with organizing a construction of facilities, controlling   progress and keeping records of construction costs is called a property developer. It is further stated that a property developer acts as a customer in relations with its construction contractors. In the Regulation on Accounting a property developer and a customer are used as synonymous, and paragraph 3.1.2 mentions even “the property developer-customer”.

Thus, a property developer is not a professional organizer and construction coordinator, but an owner of land and ensures a construction of the property (or its reconstruction or repair) on its land.

However, an organizer of construction should be named just as a technical representative, and no other way.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Взаимодействие техзаказчика с участниками строительного процесса

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Техзаказчик на разных этапах реализации проекта в строительстве

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины “технический заказчик” и “управляющий проектом” будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

  • определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
  • планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
  • планирование бюджета проекта;
  • планирование закупок для проекта;
  • планирование качества проекта;
  • планирование кадровых ресурсов проекта;
  • определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
  • планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
  • планирование работы с возможными изменениями проекта;
  • определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

  • выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
    управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
  • сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
    управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
    управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
  • на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
    управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
    управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
  • на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
    управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
  • на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
    управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
    управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
    совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
    управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
    – производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
    – использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
    – вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
    управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
    оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
    готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
    управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
    управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.
Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

  • определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
  • проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
  • представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
  • создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
  • взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
  • согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
  • готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
  • передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
  • готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.
Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

  • представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
  • принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
  • иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
  • оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
  • принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
  • осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
  • при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
  • постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
  • требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
  • вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
  • предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
  • вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.