Взявшись за реализацию инвестиционного проекта, инвестор хочет как можно быстрее начать получать прибыль.
Строительство по определению дело долгое. Чем раньше инвестор начнет строительство, тем лучше. Помимо понятного желания как можно быстрее начать получать прибыль, бывает что на инвестора давит и банковский кредит, согласно условиям которого, деньги необходимо вернуть в жестко установленные сроки.
Эти факты побуждают инвесторов пытаться ускорить строительный процесс, выполняя некоторые жизненно важные моменты организации строительства не последовательно, а параллельно. Некоторые последствия такой спешки я изложу ниже.
Одна из распространенных ошибок — начало строительства в условиях отсутствия разрешения на строительство. Эти рисковые ребята рассуждают примерно так: мы начнем потихоньку делать, ковырять, копать и постепенно в процессе работ получим разрешение на строительство. На беду таких застройщиков часто находятся активные и бдительные граждане, которые любую, даже законную стройку, воспринимают в штыки, сразу начиная жаловаться в многочисленные инстанции. Если такой инвестор попадается «на горячем» (а так чаще всего и происходит), то это может привести к денежным штрафам, остановке строительства, а если процесс строительства зашел достаточно далеко, то и к сносу построенного объекта или его части по решению суда.
Если же мы говорим о застройке частным лицом собственного земельного участка, то причиной неполучения разрешения на строительство часто является простое невежество. Мнение, что на собственной земле можно строить все, что угодно, к сожалению, довольно распространено.
Примером стройки без разрешения на строительство может служить любой самострой. Достаточно любопытен был один случай в Самаре, когда два предприимчивых гражданина, являясь собственниками земельного участка, самолично возвели на нем пятиэтажный жилой дом. При этом товарищи попутно захватили и соседний земельный участок, а затем дали объявление в местную прессу о продаже квартир в этой чудесной новостройке. Дом же был построен не только без разрешения на строительство, но и с нарушениями всех мыслимых требований. Поэтому по требованию прокуратуры и по решению суда здание обязали снести.
Как известно, для оформления разрешения на строительство необходимо иметь положительное заключение экспертизы по проектно-сметной документации. Но бывает так, что начинают строительство и без этого документа. Кто-то по простоте душевной забывает согласовать строительство объектов с органами госстройнадзора и местной администрацией. Последствия подобной «забывчивости» — опять же штрафы, остановка строительства, снос построенных объектов. Чаще всего застройщик просто не успевает собрать всю проектно-сметную документацию, необходимую для получения положительного заключения экспертизы по проектно-сметной документации. Сроки поджимают, а уже упомянутое желание поскорее начать получать прибыль никуда не делось.
Еще одна проблема может возникнуть у застройщика, если он не обладает полными исходными данными для разработки проектно-сметной документации. В эти данные входят геологические, инженерно-геологические, гидрогеологические изыскания. Сразу стоит сказать, что ни один серьезный застройщик, независимо от степени его тяги к обогащению, не будет начинать проектирование, не имея на руках всех необходимых для этого данных.
В обратном случае застройщику грозят не только штрафы, но и немаленький шанс получить неустойчивое здание.
Надеюсь, что приведенные мной примеры направят хотя бы малую часть застройщиков на путь истинный.
Основано на статье «Куда торопятся застройщики?»
генерального директора ООО «Лакедемон Росси» Сергея Позднякова,
журнал «Кирпич» № 1/2012.
